深圳新规：钉子户不超5% 开发商可申请强征

　　上海市建纬(深圳)律师事务所律师 颜雪明

　　与上位法冲突难解决问题

　　看上去，《城市更新条例》的突破主要针对现在住宅类城市更新项目的困境，但我认为它仍然不解决问题。这类项目最大的困境在于一方面政府先从中分走了一块利益，理由是更新提高了容积率。允许开发商多建些房子，就拿走一块蛋糕，岂不是用公权力牟利？然后问题才轮到，开发商希望补偿越低越好，而小业主对分配方案不满意。但事实上，开发商并没有能力跟业主进行谈判。

　　从另一个角度来看，强制征收并不是法律概念，因为征收本来就是强制的。即使我们没有新的立法的情况下，政府也可以依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》来进行征收。但为什么无法推进？归根到底是政府不想惹麻烦，维稳的风险很大。强制售卖更像是从香港抄过来的制度，可是香港是法院来判定，现在草案却是向政府来申请，政府哪儿有能力来做出这个决定呢？

　　无论如何，强制征收和售卖终究会对业主的所有权和居住权进行限制和剥夺。现行《物权法》和《征收与补偿条例》的框架内没有办法解决的话，与上位法有冲突的地方性法规也很难解决这一问题。

　　拆赔比

　　建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算，置换比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3

　　钉子户

　　“钉子户”不超过10%的，可以申请政府以市场评估价收回、收购其土地使用权和建筑物。

　　当“钉子户”不超过5%，项目实施主体可申请区政府强制征收并出售给项目实施主体。

　　评估机制

　　市场机构评估结果等于3家评估机构的市场评估值之和除以3。

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