嘴上吵着涨价私下拼性价比
从年初的积分落户到现在的市政府搬迁，一系列的“利好”，都成为开发商涨价的理由。但根据北青报记者调查发现，虽然嘴上吵吵得凶，小幅度的提价也比较常见，但没有任何一个项目敢于大幅提价。相反，由于库存压力巨大，私底下，项目之间都在极力比拼着性价比。
像年初就放风要涨价的合生滨江帝景，在趁热平价销售了一批房源后，选择了封盘，虽然号称要大幅提价，但始终未有明确消息。
北青报记者调查发现，合生滨江帝景155平方米三居室，在周边二手房门店的挂牌价格约在 2.4万元/平方米左右，而售楼处主打销售的137平方米的三居室同样卖2.4万元/平方米的价格。即便调价，但考虑到与二手房源的竞争关系，实际售价很难有大幅度的提升。
同样位于通州区的商住项目朝北8080，依靠着洋房般的低密度和紧邻着温榆河的优势，入市以来，认购了近120套房源，成为北京销售第二的商住项目。在面对涨价问题时，该项目负责人对北青报记者表示，一方面，北京市政府东迁的消息并未得到相关部门的证实。另一方面，据观察，周边的竞争项目非但没有一个涨价，而且都在户型和赠送空间下大功夫，靠性价比吸引着买房人，并没有出现大幅涨价的苗头。
该负责人举例说，区域内与其形成竞争关系的项目都忙于通过自身升级来提高性价比，像通州绿地中央广场，就引入了海尔U Home智能家居 ，通过手机和网络，控制家里的每个角落；首开万科台湖V公馆则推出了极致化的产品33平方米的三居，提高赠送面积等。
竞争敌手之间不敢贸然提价，反而不断提升附加值的做法，导致通州区域内大部分项目的实际定价仍然稳定，并未因为炒作而大幅飙升。
大量库存产品排队入市骤然涨价的会被市场抛弃
制约通州价格大幅提升的另一个重要因素就是区域库存的大量积压。
仅仅在通州运河核心板块，近期就有世茂和富华打造的世界侨商中心和华业的新北京中心两个纯新项目亮相。数据统计，仅在商住方面，在通州运河核心区约有16个新老项目，总供应体量达到了320万平方米，约有6万套房源将要入市。 仅今年就有可能入市7个项目，约3.5万套房源。而在通州的另一热点区域台湖，目前在售的就有3个项目，约4000套房源，而新成交的地块也可能在近一两年入市，将进一步加大台湖的房源供应。
除了商住，住宅方面，万科、首开、华业、合生、绿城等区域内的新老开发商也都有大量的货源等待入市销售。根据北京市房地产交易管理网统计，通州楼市的库存量在北京各城区中名列第一，库存近两万套。
与库存量大相比，通州区域各项目的去化速度并不算快。数据统计显示，今年以来，首开万科月均销售37套，印象台湖月均20套，尚品台湖月均9套左右； 区域均价也一直保持在18000-28000元/平方米之间，这都制约了开发商的涨价空间，即便是华业东方玫瑰这种销售多年的老项目，成本早已收回，也不敢贸然提价。自2014年以来，其均价一直稳定在2.35万元/平方米，今年以来，北京楼市整体出现了回暖趋势，项目才上涨了2000元/平方米，并且前期的尾房依旧保持原价位2.35万元/平方米。
华业东方玫瑰项目负责人表示，2010、2011年华业地产拿下通州区5宗地后，企业正处于转型期，去库存压力较大。
朝北8080销售负责人也表示，在竞品项目存货量扎堆的情况下，通州区域的销售情况并不像炒作的那样乐观，未来项目仍将以平价迅速跑量为主。
如果最终不止一个“副中心”？
造成这波通州楼市炒作的直接原因就是北京市政府东迁的传闻。在北青报记者的采访调查中，这也成为通州在售项目的统一广告语，几乎每个售楼处销售人员，都会热情洋溢地向看房人描绘北京市政府将迁往通州后的种种利好。
对于困扰了通州楼市多年的传言，与政府关系密切的北京房地产业协会秘书长陈志告诉北青报记者，首先肯定的是，此事确实是有影的，通州为市级政府留的待开发土地，已经留了十几二十年，所以才会一而再、再而三地出现类似的传言。但同时需要特别指出的是，北京市政府从来没有说过要把全部职能迁往通州，通州的交通、配套等基础设施也无法承载北京市政府的全部职能。未来北京很可能不止通州一个副中心，而是多个副中心，共同承担并疏导政府的不同职能。
陈志表示，北京面临最大的问题是“职住失衡”，大量的办公地点集中在城区，导致通州、昌平、大兴、房山等新城区成为了睡城。市政府向新城区分散自身的职能，并加大对通州等新城的建设，就是为了保持“职住平衡”。陈志还表示，虽然不能透露未来什么机关单位会搬到通州，但可以明确说的是，这些机关单位附近，并没有住宅用地，而一些开发商借风炒作，实际上自身的项目与相关单位东迁并没有直接关系。 一旦相关利益群体借势炒作过头，通州楼市不排除再度经历一次2010年时“过山车”的可能。
责编：姚丽娜
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