部分投资客
开始撤离
有了官方的回应,市场没有瞬间降温,但有业内人士透露,已经有部分投资客开始有撤离的迹象。
15日,北京商业类物业单日签约整体签915套,虽然不及14日的爆发式成交,但签约量依旧维持高位。18日、19日,北京晨报记者走访了亦庄、门头沟、顺义等地区的商住项目,销售人员虽然已不及14日那么亢奋和信誓旦旦,但依旧认为房子不愁卖,“未来肯定要限购,只是时间问题。”
住建委辟谣暂停网签之说,但关于是否会限购的话题却未做出过多解释。商住是否会限购?什么时间限购?如何限购?一系列购房者关心的问题依旧没有答案。不过有一点似乎可以确定,辟谣之后会在一定程度上为过热的商住产品降温。“现在正处于消费者和开发商博弈的时间点,可能会出现阶段性拐点。因为恐慌性入市的人一进入,许多资深投资客已经开始选择撤离。”一位业内人士透露。中原地产首席分析师张大伟也表示,如果不出台限购,预计整体市场将很快恢复平稳,“13日、14日透支了市场成交,有可能在7月和8月市场会出现明显的降温。”
限购的风从哪儿刮起?
为何市场就突然刮起了商住房限购之风?传言难道纯属空穴来风?事实上,随着北京住宅价格的走高,低总价、不限购的商住已经不再是“鸡肋”,去年北京商住公寓成交套数就出现了超过70%的上涨,今年新建商品房的成交中,商住所占比例更是首次超过住宅。成交的火热,加上日前《国务院办公厅关于加强和培育住房租赁市场的若干意见》的发布,给了限购传闻流出的理由。
今年商住签约量首超住宅
不限购、宜商宜住、低总价、买一层送一层、拎包即住……这些溢美之词成为商住项目的“吸睛”点。2010年北京住宅限购政策实施,商住产品一时间成了诺亚方舟,解决了许多人的“购房资格”问题,成了许多买房人的替代品。但由于商住公寓最高50年的产权年限、水电费高、不能落户等特点,其成交量并没有想象中那么火热。2015年之前,这个宜商宜住的特殊产品,还成了很多人眼中“住得不舒服,商得没面子”的鸡肋。
不过,在北京执行了5年时间的严格限购之后,2015年北京楼市成交量出现反弹,对住宅、别墅类产品购房资格的限制,使得商住公寓不限购的优势被充分发挥；同时,高地价向高房价传导,入市新盘日趋豪宅化,住宅价格走高等现状,使单价尚在低位、面积偏小的商住公寓市场吸引了刚需客群和投资客涌入,多因素的叠加,让2015年商住公寓的成交出现大涨。
亚豪机构的监测数据显示,2015年北京商住房总成交量为21423套,比2014年的12477套,上涨了71.69%。其中,通州区成交量最高为5253套,占比24.52%；其次是大兴区,总成交3859套,占比18.01%。
自通州住宅“史上最严限购令”出台后需求转移释放,加上近期商住限购传言的流出,今年商住公寓的成交更是大爆发。中原地产研究部统计数据显示,截至6月11日,今年北京新房中,住宅签约20742套,商住公寓类物业签约则达到了26336套,在合计签约的4.7万套中,商住公寓占比高达55.9%,商住产品签约量首次超过了住宅。这一比例也是历史最高点,2015年该比例为28.5%,而此前每年比例也基本保持在30%以内。
成交均价稳中有升
价格尚在低位,是商住公寓的一大吸引力。比如一套位于南二环边上的住宅,价格每平方米在6万元左右,而如果同一区域的商住项目,每平方米的价格只需要3万多元。且商住项目一般面积较小,除了适合刚需人群,对投资客来说也总价可控。
“没有购房资格,只能买商住,买一层送一层,总价才100多万,有个自己的房子总比租房好。”日前刚在东四环边买完房的李女士称,2013年刚来北京时在亦庄看了一个商住项目,当时每平方米的价格在2万元左右,如今也涨到了24000元/平方米,“虽然价格涨的没有住宅快,但也涨了不少,尤其2015年涨的更多。”
从统计数据来看,2015年商住产品不仅成交上涨,成交总额以及成交均价也创下历史新高。数据显示,2015年商住房总成交额422.87亿元,比2014年增长了132.69%；成交均价为29365元/平方米,同比上涨32.56%。而今年以来,每月成交均价与去年同期相比都出现不同程度的上涨。根据第一太平戴维斯的统计数据,今年前五个月除了2月成交均价出现环比下降,其它各月都呈现不同程度的环比上升。单从上个月的数据看,北京商住公寓成交均价为29501元/平方米,比4月的27549元/平方米上涨了近2000元,同比去年5月的26929元/平方米上涨了2500多元。“2月成交均价的下降与春节假期有一定关系,总体看价格呈稳中有升的态势。”一位业内人士解释说。
支撑传言的“官方背景”
量价齐升为限购传言的流出找到了市场的借口,而政策的解读则为传言的扩散找到了官方背景。
6月3日,《国务院办公厅关于加强和培育住房租赁市场的若干意见》发布,意见中明确指出实行购租并举,发展住房租赁市场,允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。“这个政策出台后的6月6日,门头沟商住房就暂停网签,再加上此前有通州限购的前车之鉴,市场出现北京商住全面限购的传言和猜测就不难理解了。”一位业内人士表示。
中原地产首席分析师张大伟也认为,商住房限购是有政策依据的,在北京出让的任何一宗土地的标书中,均明确了不可以将商业属性地块作为居住用途使用,“按照当下的市场基本面,租售比悬殊,即使商住房想出租,要想收回出售价格少说也要50年,如果不限购,在一二线城市根本不可能有企业会选择公寓转长期出租。但如果限购,销售对象只能是企业,那么不论是开发商还是未来购买房子的企业,都将会也只能考虑长期出租,这部分房源将是稳定租赁市场的利器。对于住房租赁企业,国务院的租赁政策也有相应支持,如支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”
责编：侯兴川
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