【财新网】（实习记者 侯雯）天通苑社区服务集团有限公司（以下简称“天通苑物业”）3月17日在联交所发布招股说明书。
天通苑是北京典型的“超级社区”，内部分为5大区18小区，主要包括顺天通物业、方佳物业和天迪物业三家物业公司。上述三家公司组成拟上市的天通苑服务集团。社区内现有746栋住宅及非住宅建筑，总建筑面积超1000万平方米，从1999年开始分阶段落成。目前，天通苑常住人口超过28万，以中青年为主，居民群体以中等收入群体为主。
根据其招股说明书，2013年至2015年期间，天通苑物业收入从1.54亿元增长至1.63亿元，毛利润从4694万元增长至6725万元。收益全部来自综合物业管理服务、停车管理服务和代收公用事业费服务。
以去年为例，物业管理费、停车管理服务费分别占总收入的68.3%、27.6%，代收公用事业费服务仅占4.1%。天通苑物业管理费的缴费率极高。2012年至2014年，其缴费率依次为96.9%、98.4%和98.5%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，天通苑物业上市是大型居住社区运营商成长的重要表现。这意味着物业公司不再局限于对物业售后的日常管理和相对单一的业务收入。像天通苑这类大型社区，积累了丰富的、可供管理的物业资源，上市比收购更能加速企业发展。
目前，资本市场对物业管理公司的认可度颇高。彩生活物业自2014年6月在香港上市以来，股价一路攀升，市值甚至超过母公司花样年金融集团。据彩生活2015年财报，其年营业额达82764.5万元，同比增长112.61%；净利润16843.8万元，同比增长15.63%。
2015年上半年，浙江开元物业、北京东光物业、珠海丹田物业等物业服务企业陆续登陆新三板。而万科、中海、保利、绿城、碧桂园、协信等一批业内知名房企的物业管理公司也正积极筹备上市。
在过去，物业一直是地产行业链条中最吃力不讨好的环节。对物业公司而言，高运营成本与微利润之间存在矛盾。而业主方面，物业费和服务满意度之间存在矛盾。现在楼市正逐步进入存量房时代，业主需求将转向品质或增值服务提升。在存量房市场，物业公司或大有可为。
张宏伟认为，物业管理行业的风口已经来临。他将物业公司增值服务的收益来源分为三类：首先是社区增值服务收入分成，包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。物业公司可以搭建社区O2O平台与周边商家开展合作，并利用积累的社区居民数据进行精准营销，物业公司从商家收入分成。
其次是金融收入，主要提供买房首付贷、装修贷，以及为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等，物业公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收益。
第三是资产收入，包括房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益两方面。
在未来发展方向上，天通苑物业提出了智慧社区方案，包括社区综合管理平台以及社区增值服务两个项目，预计将于2016年下半年开始分阶段实现。
张宏伟认为，这是天通苑物业对彩生活管理模式的借鉴，希望利用科技提高管理效率，实现线上下互动，产生增值收益，同时降低管理成本。
责编：朱惠悦
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