最近这十年，通州楼市犹如过山车，一有利好就猛涨，遇到调控就下跌。最近，通州又站在了楼市调控的风口浪尖。资料图片李飞摄
每一次有利好传来，通州楼市总会成为最先感知的那一个，这次也不例外。
这半年的时间内，通州楼市成功实现从高库存、快去化到封盘涨价的“三级跳”。
业内人士认为，在最近这半年，相比其他区域，通州是利好出现得最多的区域，也将是未来市场最活跃的区域。但是，这种“激进”能持续多久？
涨价在即
多年来通州“3万不破”的魔咒正在发生变化。多个楼盘涨价，个别突破3万元大关，还有项目封盘准备调价
这一次，又是通州站在了楼市调价的风口浪尖。对于多年来“3万不破”的魔咒，当下正在暗中发生变化。据市场消息称，近期通州多个楼盘涨价，其中，京贸国际城的价格已经提升至31000元/平方米、K2清水湾最终定价或将突破4万/平方米等信息此起彼伏。
对此感受最深的莫过于购房人。在大兴西红门已经有一套两居室的付伟宇，近期眼看着楼市升温的同时，也有了换房的想法。“四环以内是不敢想了，最近觉得通州很火，因为有不少利好的消息。去看了几个项目，最终锁定了华业玫瑰东方。”但是就在对比户型不到两周的时间，付伟宇就接到了销售打来的涨价电话。“我们本来还想托关系找开发商打折，现在可能连买到心仪的户型都很难了。”他告诉记者，所托的关系人从开发商处得到的反馈是，只有在售的“楼王”可以有一点折扣，其他少量的在售产品售完为止，下一批开盘的产品即将涨价。
尽管对于项目价格调整的回应仍然相对保守，但“今年以来通州市场比去年真的要好很多”是多位房企负责人不约而同的感受。除了贷款政策上的“松绑”、市场释放的旺盛需求之外，记者经过多方了解发现，近期关于“通州副中心”的概念被重提，相关细节的丰富程度，足以成为激发在售项目做出调整的重要因素。
据记者了解，位于通州区的一个老项目，5月份的成交量就逼近100套，目前已经封盘，为下一步调价做准备。“至于什么时候开盘就不清楚了，但调价是肯定的。”该项目所属的集团相关负责人如是说。
探因：遭遇政策上升期
今年以来降息、降准、调整公积金等政策出台，加上积分落户政策、“副中心”提法板上钉钉等利好，通州楼市进入上升通道
事实上，在这近半年的时间里，通州楼市的敏感神经被反复拨动。无论是年初，作为积分落户政策的试点，还是“副中心”的提法板上钉钉，通州楼市在暗中完成了蜕变过程。
一位不愿具名的业内人士向记者透露，对于近期相关部门东迁通州的消息，政府虽然没有表态，但其实已经有动作在暗中进行，诸如相关村落的冻结与拆迁，一些配套设施的落地、合作都在积极推进。该人士进一步指出，“副中心”这个概念，在特大城市中，只有上海提出过，并成功塑造了浦东；而通州作为北京的副中心，未来的预期十分可期。
“可以感觉到，今年以来到通州来淘房的人明显增多了。”泰禾集团[-2.20% 资金 研报]品牌总监沈力男告诉记者，仅从泰禾手里的项目就能够感受到需求的热度。位于通州区台湖的泰禾一号街区，3000套房源已经在一年半的时间全部售罄，最后尾盘销售价格已接近4万元/平方米。同样位于台湖的旗下另一项目泰禾拾景园，推出的高层板楼已经在春节后售完，而洋房产品报价高达38000元/平方米，在首次开盘就实现了3亿元的成交。
“这和今年以来政府降息、降准、调整公积金等各方面的引导都分不开。遇到了政策上升期，购买力开始集中释放。”沈力男认为，尤其是近半年来关于通州利好的政策频繁曝光，将成为区域楼市进入上升通道的动力。
而对于上涨的预期，业内人士的表态并不一致。
通州梨园某项目负责人告诉记者，区域内项目涨价是必然，未来区域内成交均价达到3万元/平方米并非不可能。而亚豪机构市场部总监郭毅则表示，近期通州市场的价格确实有变化，但变化的幅度并没有想象中的那么大。
昨天，通州区域的开发商坦言，通州房地产历史已经有过一次极度泡沫，2011年曾出现因为房价下降而维权的事件发生。他建议政府这次要控制好通州房价，通过预售许可证发放、限制预售报价等合理调整和控制通州房价的再次炒作之风。
余波：被限购者转战燕郊
受通州量价攀升影响，燕郊多个在售楼盘售价上涨500元-1000元/平方米
“通州涨价，燕郊沸腾”的定律在这一次的市场上行通道中依然适用。近日，受到通州楼市成交攀升，新一轮涨价潮正在酝酿的影响，燕郊楼市再度重返万元时代。
据记者了解，目前燕郊多个在售楼盘均出现了不同程度的上涨，涨价幅度在每平方米500元-1000元。首尔甜城目前均价12000元/平方米，比之前每平米上涨500元；位于燕郊城南的天洋城4代，相比原报价11800元/平方米上涨了1200元，目前报价为13000元/平方米；而在京平高速周边的嘉都，目前报价也比上月上涨了500元，达到9000元/平方米。尽管与同区域的新房相比，锦绣华庭（上上城理想新城）每平方米便宜了近2000元，但比上一期报价依然上涨700元。尽管如此，根据多个楼盘的销售人员介绍，目前的销售仍然十分火爆。
“如果仅仅是当地的需求，是无法支撑燕郊楼市的供应的。多年来，来自北京的购房人才是燕郊楼市主力军。”某市场研究机构相关负责人认为，尽管年初以来，连续出台降准、降息、鼓励刚需置业的政策导向，但一道“限购”的门槛，仍然将很多有实际居住需求的购房人拦在北京之外。因此，距离北京最近的燕郊成为这部分需求理所当然的出口。
一位曾在燕郊某项目任职的负责人告诉记者，在京津冀一体化的大背景下，燕郊得天独厚的地理位置决定了它承接产业的重要地位。一体化会使北京大批产业外迁，因此，这会带动大批人口外迁。为方便与北京的对接，当地无论是交通，还是生活配套都会有所提升和提高，燕郊房价的上涨也是必然趋势。
“政府和企业都要有前车之鉴。通州楼市曾出现过极度泡沫，房价被严重透支，导致此后几年一蹶不振的局面。希望政府不要坐视开发商借风炒作，对顶风调价，制造恐慌的开发商给予一定的查处。 ——某业界人士
朝北8080看房者表示，希望未来的城市副中心能带动项目所在区域的配套及发展。
合生·滨江帝景目前只能排号，据称下次开盘时三居的价格估计至少在3万元/平方米左右。
富力运河十号预计将于6月底7月初开盘。
位于燕郊的富地广场，销售人员称预计住宅单价将达13000元。
探访·通州
小户型楼盘认购量攀升
代表楼盘：朝北8080
随着利好传出，通州楼市的“涨价”声又响了起来。本周二，记者以购房者的身份来到位于朝阳北路东端、紧邻温榆河森林公园的朝北8080。据销售人员介绍，5月项目的认购量已经达90多套，与之前相比，成交数量出现攀升。
“项目包含平层和LOFT，目前平层的均价为2.2万元/平方米左右，LOFT则在2.8万元/平方米左右。”销售人员说。不过据了解，去年七八月份时，该项目的售价还不到2万元/平方米。对于价格的变化，销售人员解释称，主要原因是受到通州各种“好消息”的影响：“一些利好通州的消息已经确定，在售的房子卖完后还会再开新的，到时候还会继续涨。”
北京紫石房地产开发有限公司营销部顾问陈冲也透露，现在朝北8080正在尝试完全的定制化服务，以吸引年轻客群：“项目的主要意向客户是在北京有自己的工作室，有投资创业想法的，易创业易住。所以我们想试一下从设计到装修到交房，全部实现以网络为平台的定制化服务。”他还表示，“房地产以前是卖建筑后来是卖配套，现在是在卖生活方式。我们也希望能够从这些软性配套方面来吸引消费者。”
记者随后与现场的两位年轻看房者闲聊，他们表示，来此看房主要是看中其环境和交通。“整体都挺吸引人，尤其是价格，像我们这样的北漂也能够接受。不过，目前周边的配套不是很完善，要是未来的城市副中心能带动这一区域发展就更好了。”
俩住宅项目传封盘消息
代表楼盘：合生·滨江帝景、K2玉兰湾
如果说朝北8080的位置位于通州和朝阳的交界边上，那合生滨江帝景算是销售人员口中所说的“通州新城，核心板块”了。周二下午，记者来到位于通州运河西大街、果园环岛向东两公里的合生滨江帝景。
据销售人员介绍：“滨江帝景这段时间调整价格，准备涨价。其实5月初的时候项目就有动静了，过来一批买房人，听说是得到了一些消息，那时候2.5万元左右。5月底公司领导决定封盘不卖了。”当记者询问现在项目的情况时，销售人员说：“通州其他楼盘都涨价在售，而我们即便是涨价也不卖，现在只能排号。还剩100套左右的房源了，现在排号的有80组左右。产品都是99-137平方米的三居，价格估计至少3万元左右。”
与合生·滨江帝景一样传出封盘消息的还有K2玉兰湾。记者随后来到了位于九棵树地铁站附近的该项目。据驻在现场某网站的销售人员透露：“接到上级领导的消息，项目估计将会在下周封盘。”不过，K2玉兰湾的销售人员却表示没有接到封盘通知，并介绍：“现在在售的户型面积是130-220平方米，优惠后的价格从2.8万-3.1万元/平方米不等，还剩余15套左右；此外还有20多套下跃层的房源，优惠后的价格在2.3万-2.5万元/平方米之间。”当记者问及最近是否有所涨价时，该销售人员回应：“相对于之前差不多有1000元-2000元/平方米的涨幅。”
亚豪机构市场总监郭毅认为：“对于开发商来说，封盘也好，涨价也罢，可能就是他们的一种营销策略。一些有利的消息肯定会对通州楼市有一定的影响，但是这个利好究竟能不能兑现？什么时候兑现？从目前来看，可能还无法看到一个确切的时间表。”
精装新盘单价将超3万元
代表楼盘：富力运河十号
运河边上一直是通州置业人群的优选之一。
富力运河十号紧邻地铁6号线北运河西站，之前有消息称项目预计5月底开盘，但截至本周四仍未开盘。有关注该项目的看房人咨询记者：难道推迟开盘也是受到通州楼市火热的影响？带着这个疑问记者来到项目现场，销售人员称：“项目从5月16日才开始排号，一共有400个号，现在已经排到了300多号了。由于时间短、排卡量堆积，后续的整理工作比较繁琐，估计6月底7月初才可以开盘。”
据销售人员介绍：“项目是115-150平方米的三居，精装修，明年交房，价格在3万-3.5万元/平方米之间，现在有排卡5万抵10万的优惠。”他还进一步“游说”：“通州楼市的价格已经进军3万元了。我们这一项目仅楼面价就达到1.3万元/平方米，再加上精装修，3万元的单位其实是比较合理的。”
探访·燕郊
燕郊跟涨住宅单价超11000元
代表楼盘：富地广场、四季花都
多年来，业内人士一直将燕郊比作通州楼市的“晴雨表”。亚豪机构市场总监郭毅就指出：“燕郊一直是一个投资型市场，通州还没火燕郊就先热，通州稍冷燕郊就会超跌。这种市场性质在短期内不会发生根本性的转变。”
今年4月，记者曾前往燕郊探盘，当时多个售楼处内看房者甚少，主干道两边的销售人员也并不十分积极。不过本周二当记者再次驱车通过燕郊国道这一“房产销售一条街”时，情况已经有了很大改观。
富地广场销售人员兴奋地介绍，随着通州楼市的升温，燕郊区域市场也快速上涨。“目前富地广场的公寓均价预计是8000元-9000元/平方米，住宅则预计达到13000元/平方米左右。项目预计在本月底或下月初开盘，届时价格也许还会有所调整。”该销售人员还进一步“游说”：“燕郊和通州就隔着一条潮白河。通州现在都卖到3万了，燕郊过几年也不会是现在这个价。现在投资很合适。”
即使在位于燕郊偏北区域的一些楼盘，也感觉到了区域市场升温的气氛，并且开始酝酿涨价。记者在位于燕郊北部的中骏四季花都售楼处了解到，目前该项目均价在11000元/平方米左右，下期开盘估计为12500元/平方米。
位于燕郊东部一项目的营销负责人告诉记者：“如果后期通州再涨价，燕郊肯定还要跟涨。现在燕郊有些楼盘开始涨价，有的甚至不卖，等着坐地起价。”
不过记者当天在富地广场和四季花都的售楼处，并没有发现有很多购房者咨询的场面，销售人员称“周末看房的人会很多”。
（2015-06-12 07:45:44）
责编：朱惠悦
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